Die eigene Immobilie in Deutschland – Das Fundament bauen, bevor du kaufst

Wer über die eigenen vier Wände nachdenkt, schaut zuerst nach Häusern, auf Grundrisse, auf Lagen und irgendwann auf den Kreditrechner der Hausbank. Das ist verständlich, führt aber dazu, dass man sich monatelang mit der schönen Seite beschäftigt und dabei die Frage übersieht, an der die ganze Sache tatsächlich hängt: Wie viel Geld hast du am Tag des Kaufes auf dem Konto? Davon hängt ab, ob du das Objekt überhaupt bekommst und was es dich über die nächsten dreißig Jahre kostet.

Viele glauben, dass sich diese Frage von selbst erledigt, sobald das Gehalt stimmt. Das ist ein teurer Irrtum, denn dein Einkommen zeigt der Bank nur, dass du die monatliche Rate tragen kannst. Über die Zinshöhe und damit über den Gesamtpreis deiner Immobilie entscheidet dein Eigenkapital, und an dieser Stelle hilft dir ein gutes Gehalt erst einmal überhaupt nichts.

Und genau hier passiert gerade etwas, das kaum jemand auf dem Schirm hat: Zum 01.01.2027 ändert der Gesetzgeber die Spielregeln für genau dieses Eigenkapital. Wer das jetzt versteht und vorbereitet, zieht Jahre früher ein als alle anderen. Dazu kommen wir am Ende dieses Kapitels.

1. Wie eine Baufinanzierung wirklich funktioniert (Kurz & Verständlich)

Für die Bank ist deine Immobilie in erster Linie eine Sicherheit, die im Grundbuch eingetragen wird. Geht bei dir etwas schief, verwertet sie das Objekt und will ihr Geld wiedersehen. Aus dieser einen Perspektive erklärt sich so ziemlich alles, was in einer Finanzierung passiert.

Deshalb schaut jede Bank zuerst auf eine einzige Kennzahl: die Beleihungshöhe. Das ist dein Darlehen im Verhältnis zum Wert der Immobilie.

• Das Prinzip: Je kleiner dein Darlehen im Verhältnis zum Objektwert, desto kleiner das Risiko der Bank und desto günstiger dein Zins. Bringst du 40 Prozent des Kaufpreises selbst mit, finanziert die Bank nur 60 Prozent und du bekommst den Bestzins. Bringst du fast nichts mit, wird es richtig teuer, und irgendwann sagt die Bank einfach nein.

Der Punkt, den fast alle übersehen: Die Nebenkosten beim Kauf sind für die Bank wertlos. Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Notarkosten landen nicht im Grundbuch, sondern beim Finanzamt, beim Makler und beim Notar. Dieses Geld ist im Moment des Kaufs verbrannt und hat keinen Gegenwert für die Bank. Deswegen verlangt praktisch jede Bank, dass du diesen Teil aus deinem eigenen Vermögen bezahlst. In Extremfällen ist noch ein Privatkredit möglich, welcher jedoch extrem hohe Kosten mitbringt.

2. Die erste Hürde: 10 bis 15 Prozent Kaufnebenkosten, bevor dir ein einziger Quadratmeter gehört

An diesem Betrag scheitern die meisten Kaufwünsche in Deutschland, und zwar lange bevor es überhaupt um die monatliche Rate geht.

So setzen sie sich zusammen:

• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent (Bayern) und 6,5 Prozent. In NRW sind es 6,5 Prozent, also der bundesweit höchste Satz.
• Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2 Prozent, gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar.
• Maklerprovision: üblicherweise 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer als Käuferanteil, geteilt zwischen Käufer und Verkäufer.
• Der Rest, den keiner einplant: Gutachter, Finanzierungsnebenkosten, Grundschuldbestellung, dazu Küche, Umzug und die ersten Reparaturen.

Das Rechenbeispiel: Du kaufst in NRW eine Wohnung für 400.000 Euro. Grunderwerbsteuer 26.000 Euro, Notar und Grundbuch rund 7.000 Euro, Makler 14.280 Euro. Macht rund 47.000 Euro, die du zusätzlich zum Kaufpreis bezahlst und die niemand für dich finanziert.

• Das Problem: Diese Summe muss flüssig sein, also tatsächlich auf dem Konto liegen, wenn der Notar den Termin ansetzt. Eine Zusage von den Eltern in zwei Jahren oder ein Bonus, der vielleicht kommt, zählt hier nicht.
• Die Folge: Wer 400.000 Euro Kaufpreis im Kopf hat, braucht eigentlich über 447.000 Euro. Und je nach Bundesland, Makler und Objekt landest du irgendwo zwischen 10 und 15 Prozent obendrauf.