Spätestens an dieser Stelle kommt in jedem Gespräch derselbe Einwand, meistens von der Sorte Kunde, die vorher schon zwei Foren durchgelesen hat: „Klingt gut, aber das muss ich doch am Ende alles versteuern, dann ist der Vorteil doch wieder weg."

Die Antwort ist Jein. Versteuert wird tatsächlich, und ich zeige dir in dem Kapitel wie. Aber die Steuer fällt Jahrzehnte später an, sie fällt zu einem deutlich niedrigeren Satz an, und sie ist in unserem Beispiel kleiner als die Förderung, die du vorher geschenkt bekommen hast.

1. Das Wohnförderkonto

Wenn du Kapital aus der Eigenheimrente für deine Immobilie entnimmst, passiert steuerlich Folgendes: Die zentrale Stelle bei der Rentenversicherung führt für dich ein sogenanntes Wohnförderkonto und trägt dort den entnommenen geförderten Betrag ein.

Einmal zur Erklärung: Auf diesem Konto liegt kein Geld. Es ist eine reine Merkposition beim Finanzamt. Der Staat schreibt sich auf, wie viel gefördertes Kapital du in deine Immobilie gesteckt hast, damit er das im Alter besteuern kann. Zugreifen kann darauf niemand, und es kostet dich bis zum Rentenbeginn keinen Cent.

Der Grund für dieses Konstrukt ist die nachgelagerte Besteuerung. Beiträge und Zulagen bleiben in der Ansparphase steuerfrei, dafür wird im Ruhestand versteuert. Bei einer normalen Rente ist das einfach, da fließt Geld und davon geht Steuer ab. Bei einer Immobilie fließt nichts, du wohnst ja nur darin, deshalb wurde das Wohnförderkonto entwickelt.

2. Zwei Entlastungen, die die Reform gebracht hat

Wer sich früher mit diesem Thema beschäftigt hat, sollte jetzt noch einmal hinschauen, denn genau die beiden Punkte, die das alte System unattraktiv gemacht haben, sind weg.

• Die fiktive Verzinsung von zwei Prozent entfällt. Bisher wurde das Wohnförderkonto jedes Jahr um zwei Prozent hochgeschrieben, ohne dass ein einziger Euro geflossen wäre. Über dreißig Jahre blähte dieser Zinseszins die spätere Steuerlast massiv auf. Aus 37.600 Euro wären nach dreißig Jahren rund 68.000 Euro Bemessungsgrundlage geworden. Das gibt es jetzt nicht mehr, der Kontostand wächst nur noch durch Entnahmen auf der Eigenheimrente.
• Der Besteuerungszeitraum schrumpft auf fünf Jahre. Bisher wurde der Betrag bis zum 85. Lebensjahr gestreckt, was bedeutete, dass du 20 Jahre lange steuern auf das Wohnförderkonto zahlen musstest. Künftig ist die Sache nach fünf Jahren erledigt.

3. Deine zwei Wahlmöglichkeiten im Alter

Zu Beginn der Auszahlungsphase entscheidest du, wie das Wohnförderkonto abgerechnet wird:

• Ratenbesteuerung: Der Betrag wird gleichmäßig auf fünf Jahre verteilt und jedes Jahr deinem zu versteuernden Einkommen zugerechnet.
• Einmalbesteuerung: Du versteuerst alles auf einen Schlag, bekommst dafür aber 30 Prozent Abschlag auf das Wohnförderkonto. Von 37.600 Euro sind dann nur noch 26.320 Euro steuerpflichtig.

Und jetzt kommt etwas, das die meisten überrascht. Solange die Ratenbesteuerung über zwanzig Jahre lief, war sie fast immer die günstigere Wahl, weil die jährlichen Beträge klein blieben. Durch die Verkürzung auf fünf Jahre ändert sich das.

Rechnen wir es an einem Wohnförderkonto von 37.600 Euro durch, bei einem Rentner mit rund 24.000 Euro zu versteuerndem Einkommen und nach heutigem Steuertarif:

• Ratenbesteuerung über fünf Jahre: rund 7.520 Euro zusätzliches Einkommen pro Jahr, das kostet rund 2.080 Euro Steuer jährlich, in Summe rund 10.400 Euro
• Einmalbesteuerung mit 30 Prozent Abschlag: rund 8.100 Euro Steuer, einmalig

Die Einmalbesteuerung ist in diesem Beispiel also rund 2.300 Euro günstiger, obwohl sie auf den ersten Blick nach dem größeren Brocken aussieht. Der Grund ist die Progression: Fünf Jahre lang jeweils 7.520 Euro obendrauf schieben dich in eine höhere Zone, während der pauschale Abschlag von 30 Prozent unabhängig davon wirkt. Auch hier ist es wieder wichtig deine konkrete Situation anzuschauen, was sinnvoller ist.

4. Warum dein Steuersatz im Alter deutlich niedriger ist