Bis hierhin haben wir zwei Dinge geklärt: wie viel Eigenkapital du wirklich brauchst und wie viel der Staat ab 2027 dazulegt. Jetzt klären wir die Frage: „Was bringt mir das im Vergleich zu meinem Depot?"

Wir lassen dieselbe Person zweimal dasselbe tun, mit derselben Sparrate, derselben angenommenen Wertentwicklung und demselben Kaufziel. Der einzige Unterschied zwischen den beiden Wegen ist die Förderung.

Damit du die Zahlen nachvollziehen und im Zweifel selbst nachrechnen kannst, hier die Annahmen offen auf den Tisch:

• Zielobjekt 400.000 Euro in NRW, rund 47.000 Euro Nebenkosten
• Eigenkapitalziel 87.000 Euro für den Einstieg, 127.000 Euro für den richtig guten Zins
• Angenommene Wertentwicklung sechs Prozent im Jahr in beiden Varianten, dieselben Fonds
• Grenzsteuersatz 42 Prozent, damit rund 983 Euro Förderung pro Jahr aus Zulage und Steuervorteil
• Im freien Depot fällt beim Verkauf der Anteile Abgeltungsteuer auf die Gewinne an, in der Eigenheimrente nicht. Warum das so ist und was dafür später kommt, klären wir im nächsten Kapitel.

1. Der Vorsprung in Jahren: Wann du einziehst

Der erste Effekt ist der offensichtliche: Wenn jedes Jahr knapp tausend Euro zusätzlich in denselben Topf fließen und dort mitarbeiten, ist das Ziel früher erreicht. Spannend wird es, wenn man sich anschaut, wie stark dieser Effekt von deiner Sparrate abhängt.

So viel früher erreichst du die 87.000 Euro Eigenkapital:

• Bei 300 Euro Sparrate im Monat: rund drei Jahre früher
• Bei 500 Euro Sparrate im Monat: rund eineinhalb Jahre früher
• Bei 750 Euro Sparrate im Monat: knapp ein Jahr früher

Der Zusammenhang dahinter ist simpel: Die Förderung ist ein fester Betrag von rund 983 Euro im Jahr. Je näher deine eigene Sparrate am geförderten Korridor von 150 Euro im Monat liegt, desto größer ist ihr Anteil an deinem gesamten Sparvorgang und desto kräftiger schiebt sie an. Wer 750 Euro im Monat weglegen kann, für den ist die Förderung ein Zuschlag von gut zehn Prozent. Wer bei 300 Euro liegt, bekommt fast ein Drittel dazu.

Und weil das die Gruppe ist, für die es am herausforderndsten ist, überhaupt ins Eigentum zu kommen, wirkt die Förderung ausgerechnet dort am stärksten, wo sie gebraucht wird.

Was drei Jahre konkret wert sind: Bei grob 1.200 Euro Kaltmiete zahlst du in dieser Zeit rund 43.000 Euro Miete, die an deinen Vermieter geht. Dazu kommt, dass die Immobilienpreise in dieser Zeit weiterlaufen. Drei Jahre früher einziehen heißt also nicht nur drei Jahre früher zufrieden sein, sondern auch drei Jahre weniger Inflation auf die Immobilienpreise.

2. Mehr Immobilie für dasselbe Geld

Der zweite Effekt ist der, den keiner beachtet. Mal angenommen, du kaufst zum selben Zeitpunkt wie dein Zwilling ohne Förderung, mit derselben Monatsrate von 2.000 Euro, die deine Bank dir zutraut. Du hast schlicht mehr Eigenkapital dabei.